ביטוח משכנתאות מיחזור משכנתא Mortgage

משכנתא הפוכה, חישוב זכאות השוואות סוגי משכנתאות ביטח משכנתא, מיחזור משכנתאות, מחשבוני החזר ריבית

ניתן לדרוש אלפי שקלים החזר בגין מס הבולים על משכנתאות שנלקחו עובר ל-1.1.2005
נכתב על ידי אריה ליבוביץ [ 03/03/2006 ]


המאמר נכתב בשיתוף עם זיו שרון ממשרד דר' אבי אלתר - שני הכותבים הם מחברי הספר "חוק מס הבולים".

ביום ה-6.2.06 דחה בית המשפט העליון את בקשת המדינה לקיום דיון נוסף בפסק הדין בעניין שיכון ובינוי. בעקבות דחית בקשת המדינה יוכל כל מי שלקח משכנתא לפני ה-1.1.2005 (התאריך בו בוטל מס הבולים על משכנתאות) לבקש החזר של אלפי שקלים בגין תשלומי מס בולים. נסביר בפסק הדין העליון שאת ביצועו ביקשה המדינה לעכב, קבע בית המשפט העליון כי כאשר משולם מס בולים על בסיס תשלומים עיתיים לדוגמא תשלום קבוע הניתן אחת לחודש במשך 20 שנה, הרי שהיות וכל מס הבולים משולם עכשיו, גם בגין התשלומים שיעשו בעוד 20 שנה. הרי שיש להתאים את הסכום לערכו הריאלי כיום. טכניקה זו נקראת היוון. נסביר את ההשלכה של פסק הדין לעניין משכנתאות באמצעות דוגמא. אזרח לוקח משכנתא על סך 150,000$ למשך 20 שנה. לאחר חישוב הריביות אותן הוא משלם, יוצא שבפועל לאחר 25 שנה הוא ישלם החזרים בסכום של 300,000 $ לבנק. מתוך סכום זה היה מחשב הבנק את מס הבולים בו התחייב הלקוח שלקח את המשכנתא (ולא מתוך ה-150,000$). בדוגמא שלנו המדובר 1200$ - כמעט 5700 ₪. יישום החלטת בית המשפט העליון אשר עוכב עד עתה על ידי רשות המיסים, מביא לכך שכיום ניתן לדרוש החזר בגין מס הבולים ששולם היות ולצורך חישוב המס היה על הבנק להתחשב בסכום ההלוואה (150,000$ ולא בסכום ההחזר לאחר הריביות) מכאן שמי שלקחו משכנתא לפני ה-1.1.2005 (במועד זה נקבע פטור מביול למשכנתאות) יכולים לדרוש החזר בגין מס הבולים ששילמו בשל הריביות אותן גבה הבנק. בדוגמא אותה הבאנו לעיל המדובר ב-600$ החזר - כמעט 2850 ₪.



מדריך להשבת מס בולים ששולם על משכנתאות שנלקחו עובר ל-1.1.2005
נכתב על ידי אריה ליבוביץ [ 03/03/2006 ]


המאמר נכתב בשיתוף עם עוה"ד זיו שרון ממשרד דר' אבי אלתר - שני הכותבים הם מחברי הספר "חוק מס הבולים".

ביום ה-6.2.2006 דחה בית המשפט העליון את בקשת המדינה לדיון נוסף בספק הדין בעניין שיכון ובינוי. בעקבות החלטת בית המשפט יכול כל מי שלקח משכנתא לפני ה-1.1.2005 (המועד בו בוטל מס בולים על משכנתאות) לבקש החזר של מס הבולים אותו שילם בגין ריבית ההלוואה של המשכנתא. נסביר:
1. כיצד יודעים מהו סכום הביול ששולם? בהסכמי משכנתא מצוי בדרך כלל טופס הקרוי "תשלום הוצאות לבנק". בטופס זה מחושב ומופיע סכום מס הבולים ששולם על ידכם. הסכום הינו 1₪ מס בגין כל 250 ₪. בטופס זה מופיע בדרך כלל המידע מה היה סכום הקרן של ההלוואה ומהו סכום ההחזר של ההלוואה (קרן בתוספת ריבית) ומס הבולים ששולם עד היום שולם תוך חישוב סכום ההחזר (1 ₪ לכל 250 ₪ של קרן ההלוואה בתוספת הריבית) ולא סכום קרן ההלוואה בלבד.
2. מהו הסכום שמגיע לנו כהחזר? למעשה יש לקבל החזר מן האוצר בגין מס הבולים ששולם בגין הריבית (ולא בגין קרן ההלוואה). כלומר חישוב סכום הריבית לחלק ל-250 ₪ ייתן לנו את סכום ההחזר המגיע לנו.
3. אל מי פונים וכיצד? הפניה צריך שתעשה אל רשות המיסים ("המנהל" בלשון החוק) ויש לערוך את הפנייה בכתב, בתוספת נימוקים לבקשה והמסמך שבויל. העילה לבקשת ההשבה בלשון החוק הינה "מסמך שבויל ביתר".
4. מה לעשות אם בקשתכם תידחה? אפשר לפנות בתביעת השבה לבית משפט. עשו זאת בעצמכם. בית משפט יעזור לכם אם תסרב הרשות. יש בכך אי כיבוד פסק דין עליון
5. האם חלה התיישנות על הבקשה להשבת מס בולים? בשונה מחוקי מס אחרים, חוק מס הבולים קובע תקופת התיישנות קצרה מאוד. השבה ניתן לבקש רק כשנתיים ממועד ביול המסמך. יחד עם זאת במקרה דנן היות ועיכוב בביצוע החלטת בית המשפט העליון התבקש על ידי המדינה ייתכן ויתירו את ההשבה אף לתקופה של שלוש שנים אחורה.
6. האם יש לפנות לרו"ח או יועץ מס בכדי לערוך פניה להשבת סכום הביול? באופן עקרוני ניתן לפנות באופן עצמאי לרשות המיסים בהתאם לאופן שהוסבר לעיל. יחד עם זאת מומלץ לפנות ליועץ מס או רו"ח שיבצע זאת עבורכם, אלא שבמקרה כאמור מומלץ לקבוע כי שכרו ייקבע כאחוז מסוים בלבד מן הסכום שיושב וללא תשלום מראש.





אודות הכותב:

עו"ד, חבר צוות משרד דר' אלתר ( http://www.altertax.co.il 6966633 - 03). חבר ועדת המכס והמע"מ בלשכת עורכי הדין. מרצה בלשכת עורכי הדין ולשכת רואי החשבון. מחבר הספרים: "אמנות מס - 111 טבלאות השוואה של אמנות המס של ישראל" (עם א' אלתר); "חוק מס הבולים" (עם ז' שרון): "אנציקלופדיית אמנות מס כרך ב'' (עם א' אלתר ו-ר' בר אור);

"מיסוי נאמנויות"; משתתף בחיבור הספר: הרפורמה במיסוי בינלאומי. Ariel@altertax.co.il

משכנתא הפוכה
נכתב על ידי אתיקה השקעות בע''מ [ 11/12/2005 ]

במצבים רבים, נתקלים בעלי רכוש בקשיי מימון או הכנסות מועטות וזאת למרות שבבעלותם נכסים שונים, לרבות דירת מגורים.
עד לאחרונה, לא הייתה דרך להשתמש בדירת המגורים כמנוף לקבלת הכנסות שוטפות ועדיין לגור בה.
משכנתא הפוכה מיועדת בעיקר למבוגרים, אשר בבעלותם דירת מגורים, ואשר מעוניינים להגדיל את הכנסותיהם החודשיות תוך המשך מגורים בדירה או מעבר לבית אבות.

מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא הלוואה המתקבלת תמורת מישכון דירת המגורים ואשר אין צורך להחזירה כל עוד מתגוררים בדירה.
ההלוואה יכולה להתקבל בתשלום אחר או בתשלומים חודשיים כל תקופת המגורים בנכס.
כאמור, אין צורך להחזיר את קרן הלוואה, ההצמדה והריבית או כל תשלום אחר כל עוד מתגוררים בדירה.

מועד החזר ההלוואה:
רק לאחר הפסקת המגורים בדירה מכל סיבה שהיא (כגון פטירה, מעבר לדיור מוגן או בית אבות) המשכנתא ההפוכה משולמת ממכירת הדירה. ההפרש בין מחיר הדירה ליתרת ההלוואה מוחזר לבעלי הדירה או ליורשים.

בטחונות דרושים
במשכנתא הפוכה, בניגוד למשכנתא רגילה, אין צורך בשום ביטחון מלבד דירת המגורים. אין צורך בעבודה קבועה, רמת הכנסה כלשהי, ובערבים נוספים.
דירת המגורים משמשת כבטחון יחיד.

הפרמטרים הרלוונטים בחישוב משכנתא הפוכה
הסכום המתקבל במשכנתא הפוכה מושפע בעיקר מגיל לוקח ההלוואה ומערך בית המגורים.
ככל שהגיל מבוגר יותר וככל שערך הדירה גבוה יותר, הסכום המתקבל גבוה יותר.
כמובן שעיתוי התשלומים וגובה הריבית משפיעים גם הם על הסכום המתקבל.

בעלות בדירה
במשכנתא הפוכה, הבעלות בדירה אינה עוברת לידי המלווה בשום שלב. בזמן המגורים בדירה, המשכנתא ההפוכה רשומה כמשכנתא לכל דבר, כאשר הבעלות בדירה לא משתנה, ולאחר עזיבת הדירה, המשכנתא ההפוכה מוחזרת על ידי מכירת הדירה – בצורה ישירה על ידי הבעלים או המלווה.
לפיכך, על בעלי הדירה לדאוג לתחזוקת הדירה, לבצע תיקונים דרושים, לבטח את הדירה ולשלם את מיסי העיריה.

מימון מעבר לבית אבות
ניתן להשתמש במשכנתא הפוכה על מנת לאפשר מימון בית אבות לכל חיי הקשיש.
היתרון באפשרות זו הוא הביטחון במימון השהייה בבתי אבות לכל החיים. מישכון הדירה מאפשר קבלת סכום חודשי קבוע, לכל חיי הקשיש, ובכך מאפשר לשמור על איכות החיים ללא נטל כספי על המשפחה.
פנו אלינו לקבלת פרטים נוספים לגבי אפשרות זו.

יתרונות וחסרונות במשכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת הכנסות נוספות ושמירה על איכות החיים למבוגרים אשר בבעלותם דירת מגורים ובמיוחד במקרים בהם בני משפחה לא יכולים לעזור במימון שוטף.
סכום החוב בהלוואה גדל עם הזמן ולכן קיימת אפשרות שרוב התמורה שתתקבל ממכירת הדירה תשמש להחזר החוב ולבעלי הדירה או היורשים ישאר חלק קטן מערך הדירה.


אתיקה השקעות בע"מ


אודות הכותב:
אתיקה השקעות בע"מ – החברה מתמחה בניהול מצבי משבר, יעוץ עסקי וכלכלי וכן בפתרונות מימון יחודיים. באתר מידע לגבי פעילות החברה ומושגי יסוד בסיסיים בתחום.
http://www.ethike.co.i
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

במבוך המשכנתאות

נכתב על ידי משה צור [ 02/12/2005 ]

במבוך המשכנתאות


משכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד נכס נדל"ן ומהווה אמצעי תשלום בעיקר לרכישת דירה , מגרש, משרד, לצורכי בניה, שיפוץ ו/או הרחבת בית.

משכנתא לרכישת דירת מגורים, מסתכמת על פי דעת מומחים, בסכום הכנסה ממוצעת של כ-10 שנות עבודה כך שאפשר להתייחס אליה גם כחיסכון הפוך לזמן ארוך, המאפשר הנאה מיידית בנכס כנגד תשלומים חודשים קטנים יחסית, המשתווים פחות או יותר לגובה תשלום שכר דירה, על דירה באותו סדר גודל.

הלוואות משכנתא פרטיות, העשויות להגיע גם ל 30 שנות החזר, ניתן לקבל כיום רק במוסדות פיננסיים שהתמחו בתחום והמשמשים כמתווכים בין משקיעים לבין לווים, מאחר לא ניתן כמעט למצוא משקיעים שיסכימו להפקיד כספים ל תקופות כה ארוכות בבנק מסחרי רגיל.

המוסדות הפיננסיים הם בדרך כלל :
• הבנקים למשכנתאות.

• חברות ביטוח העוסקות בתחום.

הלוואת המשכנתא מגוונת מאד וניתן למצוא אותה כיום, בשינויים אלו או אחרים, בין המוסדות השונים ואפשר לסווגה לכמה סוגים עיקריים ובתוכם נמצא סיווגי משנה שונים.
להלן פרוט קצר:

• משכנתא לזכאי משרד השיכון ובינוי ניתנת על פי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר כסיוע לרכישת דירה חדשה או יד שנייה. בשנים האחרונות היקף הסיוע שנועד הלך והצטמצם. תנאי הכרחי למימוש הלוואת זכאים הינה הנפקת תעודת זכאות המונפקת על ידי הבנקים למשכנתאות ונקבעת על פי ניקוד הניתן ללווים ומיקום הדירה. הקריטריונים לניקוד לזוגות צעירים יקבעו בין השאר לפי מספר האחים של בני הזוג, וותק בנישואין, מספר הילדים ומספר חודשי שירות צבאי. אוכלוסיות זכאיות נוספות הן עולים חדשים ומשפחות חד הוריות.

• הלוואות מכספי הבנקים למשכנתאות (משלימה) על מסלוליהן השונים ניתנות לכל מי שאינו נכלל בקריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והאוצר וכהלוואה משלימה לאותם זכאים שגובה ההלוואה על פי הזכאות אינו מספיק להם.

בין המסלולים נמצא בדרך כלל:

• הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה והחזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.

• הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה, הנקבעת אחת לשנה או למספר שנים על פי קריטריונים קבועים מראש.

• הלוואות צמודות לשער ה $ בריבית הלייבור, (ממוצע ריבית דולרית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון) בתוספת מרווח סיכון שנקבע ע"י הבנק.

• הלוואות שקליות לא צמודות על בסיס הפריים כפי שנקבע מידי חודש על ידי נגיד בנק ישראל בתוספת או בגריעת מרווח סיכון שנקבע על ידי הבנק.

• על מנת למנוע סיכוני חשיפה מיותרים או להוזיל שעורי ריבית, הבנקים מציעים כיום ללווים לשלב בין המסלולים השונים.



• גרירת משכנתא הינה העברת הלוואת משכנתא על תנאיה מנכס הנמכר לנכס הנרכש, הסרת השעבוד הרובץ על הנכס הנמכר והעברתו לנכס הנרכש.

• מחזור הלוואת משכנתא הינה החלפת הלוואת המשכנתא הקיימת שנטלה בעבר בריבית גבוהה, כפי שהיתה נהוגה ביום נטילתה, בהלוואת משכנתא חדשה בריבית זולה יותר הנהוגה כיום וכנגד משכון הנכס הקיים.כמובן יש לבחון את כדאיות המחזור בקפידה בטרם החלטת ביצוע פעולת המחזור.


להלן תוצאות סקר לווים שנערך בקרב 500 נוטלי משכנתאות בשנת 2004.

• משכנתא מבוקשת ממוצעת 462000 ₪.

• תקופת החזר פופולארית 20 שנה.

• מסלולי ריבית והצמדה :

89% קבועה צמודה למדד
7% משתנה צמודה למדד
3% צמודה לדולר
1% על בסיס הפריים

• מבין נוטלי המשכנתאות :

31% זוגות צעירים זכאים. משכנתא ממוצעת זכאות + משלימה 466000 ₪ .
69% זוגות צעירים לא זכאים. משכנתא ממוצעת 457000 ₪.

• אחוז מימון דרוש :

63% משווי הנכס בקרב הזכאים
47% משווי הנכס בקרב הלא זכאים.
חלק גדול מנוטלי המשכנתאות הלא זכאים עשו זאת למחזור משכנתא קיימת .

• הנכס הפופולארי שמומן :

40.5% דירה יד שנייה. עלות ממוצעת לדירה 677000 ₪.
16.5% דירה חדשה. עלות ממוצעת לדירה 876000 ₪.
11% בניה עצמית.
4% הרחבה ושיפוצים.
4% בית פרטי יד שנייה.
2% בית פרטי יד ראשונה.
22% מחזור משכנתא קיימת. גובה המחזור עמד על 430000 ₪.

לסיכום כדאי לדעת :

נטילת הלוואת משכנתה היא עסק לא פשוט ובדרך כלל מדובר בעסקה הכספית הגדולה ביותר שמבצעים משקי הבית.
נטילת משכנתא חייבת תכנון פיננסי מוקדם.
בעת התכנון הפיננסי חייבים לקחת בחשבון את יכולת ההחזר לתשלום החודשי.
תיכנון ההחזר החודשי יבנה על פי רמת ההכנסות כיום וצפי וודאי להכנסות בעתיד.
חייבים גם להתחשב ביכולות הכספיות כשנלקחו בחשבון כל יתר ההוצאות העכשוויות והצפויות מתוך ההכנסות החודשיות.
יש לשים לב למסלול המתאים, לסוג ההצמדה ושעורי הריבית.

במידה ומגיעים למסקנה שאין יכולות כספיות מספיקות, עדיפה אופציית השכירות על אופציית ההסתבכות.

לטובת נוטלי המשכנתאות נוסדו בשנים האחרונות חברות ייעוץ חוץ בנקאיות הנותנות ייעוץ וליווי בתחום המשכנתאות, תחום פופולארי מאד בארה"ב ובאירופה.
חברות אלו מעסיקות מומחים בתחום המשכנתאות, הם בלתי תלויים בבנקים, משלבים בדיקה ראשונית יחד עם נוטלי ההלוואה לקביעת גובה ההחזר החודשי המתאים וגובה ההלוואה המקסימאלי שרצוי, לפי יכולות ההחזר, מלווים את נוטלי המשכנתה בכל שלבי הביצוע עד לסיומו המוצלח. מומלץ לנצל את היכולת הידע והנסיון של חברות הייעוץ גם במחיר שכ"ט שהינו סכום לא משמעותי לעומת פוטנציאל החסכון, הן בתנאי ההלוואה המשופרים והן בהימנעות מטעויות שעשויות לעלות בכסף רב ובדרך כלל אינן ניתנות לתיקון לאחר ביצוע ההלוואה.

נוטלי המשכנתאות כבר לא לבד במבוך.








אודות הכותב:
הכותבים הינם מנהלי סניפי בנק לשעבר, מומחים לניהול פיננסי, העוסקים כיום בליווי עסקים SMB , ייעוץ וליווי בתחום נטילת ומחזור משכנתאות ומשמשים כסוכנים פיננסים למספר בתי השקעות מהמובילים בתחומם בארץ, מתן הרצאות בתחום בפני ארגוני עובדים ופורומים אחרים בנושאי, עבודה נכונה עם בנק, המצב שנוצר בעקבות ועדת בכר, הרצאות בחומי כלכלת המשפחה בנושאים הפיננסים ונושאים נוספים.
http://www.m-m.co.il

החלטתם לרכוש דירה - מומלץ לשים לב ...
נכתב על ידי משה צור [ 14/10/2005 ]


החלטתם לרכוש דירה !! מומלץ לשים לב ....

רכישת דירה הינה צעד כלכלי חיובי וחשוב ביותר בחיינו, המסתכם ב כ - 10 שנות עבודה בממוצע. צעד בעל השפעה רבה על איכות החיים שלנו, חינוך ילדינו ועצמאותם, מרחב המחיה ועוד . משימה לא פשוטה בקבלת החלטות הנוגעות למציאת דירה שתתאים, לצרכים, לרצון, לתקציב ולויתורים שמוכנים לעשות.

בטרם תקבלו החלטה חשוב לערוך תכנון פיננסי מוקדם ( רצוי בעזרת יועץ בעל מקצוע בתחום ), לאחר מכן תקבעו באם רוכשים או שוכרים.

החלטתם לרכוש ? מזל טוב ! לפני חתימה על חוזה לרכישת הדירה החדשה מומלץ לבצע את הפעולות הבאות:

רכישת דירה יד שנייה :


בנוסף להתרשמות מהדירה עצמה, כדאי לבקר באזור הסמוך לדירה בשעות שונות במהלך היממה כדי לבדוק מקורות רעש ומטרדים סביבתיים בלתי צפויים.


כדאי לבדוק אם הדירה סמוכה לכביש ראשי, בית ספר, מגרש ספורט, תחנת אוטובוס, מרכז קהילתי, או כל מקור רעש אחר. בדקו את סידורי החנייה לרכב הפרטי.


בדקו האם קיימים שירותים סביבתיים מספקים: מכולת , גן ילדים, גן משחקים, בתי ספר, תחנת אוטובוס, קופת חולים ועוד.


ערכו בדיקה בעיריה לגבי ת.ב.ע ( תכנית בניין ערים ), המתייחסת לתכנון עתידי באזור הבית.


מומלץ לשוחח עם מתווך מקומי המכיר את האזור.


שיחה עם ועד הבית אף פעם לא יכולה להזיק. גלו עניין בכמה נקודות: מוסר התשלומים של דיירי הבניין, תוכניות עתידיות של הוועד, תוכניות עבר שנפסלו והסיבה לפסילתן - כל אלה עשויים להעיד על הדיירים בבניין.


רצוי לברר מדוע בעל הדירה המוצעת למכירה מעוניין לעזוב וכמה זמן הוא מנסה למכור את הדירה.


כדאי לברר מי הם הדיירים המתגוררים בדירה מעל לזו שבכוונתכם לרכוש, ומי גר תחתיה ובאותה קומה. מומלץ אף לפנות באופן ישיר לאותם דיירים. באשר לדייר מעל, יש לבחון האם קיימות בעיות נזילות ורעשים.


דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הדירה על מנת לוודא את שמות בעלי הדירה, וכן לוודא שהדירה אינה משועבדת או מעוקלת, או שקיים אישור שטרם מומש לבנייה על הגג או בקומת העמודים.


אל תקבלו על עצמכם התחייבות בטרם קיבלתם אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות, המגוון והאפשרויות מבלבלים , התייעצו עם אנשי מקצוע מתאימים, זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף.


ערכו זיכרון דברים ו/או חוזה רכישה אך ורק באמצעות עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן. חשוב לדעת כי זיכרון דברים מחייב.


רכישת דירה מקבלן :


מומלץ לבדוק את מוניטין הקבלן באמצעות דיירים בפרויקטים קודמים שבנה.


דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הדירה ו/או הפרויקט על מנת לוודא שהדירה ו/או הפרויקט אינם משועבדים או מעוקלים .


רצוי לבצע את ההתקשרות עם הקבלן באמצעות עו"ד המייצג אתכם בלבד ולא את שני הצדדים.


בדקו אם קיים ליווי פיננסי לפרויקט הבניה ובאיזה בנק.


במידה ויש ליווי לפרויקט, חשוב שכל התשלומים המבוצעים על ידכם יועברו באופן ישיר לחשבון הפרויקט בבנק המלווה. בצעו תשלומים מדורגים על פי התקדמות הבניה עד לקבלת הדירה בפועל.


דרשו לקבל ערבות בנקאית על פי" חוק מכר" בגין כל תשלום להבטחת קבלת הדירה.


חשוב לשים לב שערבות בנקאית לפי "חוק המכר" אמורה להבטיח את כספי המקדמה של רוכשי הדירות, במידה שהקבלן לא יעמוד בתנאי החוזה ולא יסיים את הדירה במועד.
ערבויות חוק מכר נועדו רק למקרה רכישת דירה כנגד כספי מקדמה, בשונה מערבות ביצוע רגילה הניתנת למימוש על פי דרישה וללא תנאי.
ערבות חוק המכר, אינה פשוטה למימוש מכיוון שהיא לא ערבות אוטונומית. מטרתה להבטיח שהלקוח יקבל דירה בסוף ולכן גם אם הקבלן או היזם קורסים במהלך הפרויקט, תפקיד הבנק הוא למצוא חברה שתמלא את מקומו ותשלים את הפרויקט.


חשוב כי תשמרו על האינטרסים שלכם לפני חתימת החוזה ובזמן בניית הדירה.


במעמד קבלת הדירה, העלו על הכתב את כל הליקויים לטיפולו של הקבלן, קבלו ממנו אישור קבלה או שלחו בדאר רשום. תדאגו לעצמכם בצורה נבונה, סביר מאוד שתימנעו מעוגמת נפש ותהנו מהעסקה.



אודות הכותב:
הכתבה הובאה על ידי : משה צור& משה רייכר
מומחים לניהול פיננסי, מנהלי M&M השקעות ומשכנתאות:
http://www.m-m.co.il

הכותבים הינם מנהלי סניפי בנק לשעבר, מומחים לניהול פיננסי, העוסקים כיום בליווי עסקים SMB , ייעוץ וליווי בתחום נטילת ומחזור משכנתאות ומשמשים כסוכנים פיננסים למספר בתי השקעות מהמובילים בתחומם בארץ, מתן הרצאות בתחום בפני ארגוני עובדים ופורומים אחרים בנושאי, עבודה נכונה עם בנק, המצב שנוצר בעקבות ועדת בכר, הרצאות בחומי כלכלת המשפחה בנושאים הפיננסים ונושאים נוספים.


זהירות, משכנתא
נכתב על ידי עו''ד תומר ריטרסקי [ 16/10/2005 ]

משכנתא היא התחייבות כבדה ורבת שנים, ומומלץ לשקול היטב בטרם נכנסים להתחייבות שלעיתים תתברר בדיעבד ככבדה מנשוא. אמנם זו האפשרות היחידה של רבים להגיע לדירה משלהם, אבל כדאי לדעת כי היו מקרים בהם בשעת מתן המשכנתא היה הבנק מצוי במצב של ניגוד עניינים, כך שלא טובת הלקוח עמדה לנגד עיניו (כי אם למשל טובת הקבלן אותו ליווה הבנק בעסקה).


במקרה שכזה עלול נוטל המשכנתא להיתקל בקשיים, בעיקר באשר לרישום המקרקעין על שמו. כאשר שולמו כל תשלומי המשכנתא כסדרם במשך שנים ולפתע מממש
הבנק את כל המשכנתא ומציע למכירה את המגרש או בית – אז ייגלה לרוב נוטל המשכנתא את משמעותן האמיתית של ההתחייבויות שנטל על עצמו.

כאשר נמכר נכס מקרקעין בהליכי מימוש מהירים בדרך כלל תתקבל עבורו תמורה הנמוכה משמעותית ממחיר השוק שלו. משמעות הדבר היא כי גם לאחר שיממש הבנק את הנכס עדיין תחוייבו סכומים נכבדים בשל ריביות הפיגורים, יתרת הקרן, הליכי הגבייה והמימוש ועוד. במקרים כאלה עשוי הרצון להקים בית חדש בישראל להסתיים בהתמוטטות כלכלית מוחלטת.

לחשוב על הגרוע ביותר


לכן, כאשר אתם נוטלים על עצמכם התחייבויות הכרוכות בהסכם המשכנתא כדאי לחשוב מראש על האפשרויות הגרועות ביותר. השכר המתקבל על-ידכם כל חודש, גם אם הוא שכר גבוה המאפשר ללא חשש עמידה בכל התחייבויות הסכם ההלוואה, הוא לא דבר מובן מאליו: ייתכן שהחברה בה אתם מועסקים תקלע לקשיים, או חלילה תפוטרו. כדאי לשקול מראש אפשרויות כאלה ואחרות, ולא לשלול אותן כלאחר יד. טעות בשיקול הדעת עלולה לעלות ביוקר ולגרום לכם לאבד יותר מאשר את ביתכם.

כדאי לדעת כי על הבנק מוטלת לכל אורך הדרך חובת זהירות וחובת אמון כלפיכם. על הבנק מוטל להסביר לכם את משמעות ההתחייבות שהנכם נוטלים על עצמכם ולהודיע לכם במידה וקיים ניגוד עניינים כלשהו מצדו. ייתכן וכדאי יהיה לשקול, במידת האפשר, אם הבנק ממנו תיטלו את ההלוואה יהיה אותו הבנק אליו הפנה אתכם הקבלן. לדבר עשויים להיות יתרונות וחסרונות.

כך, למשל, עיכוב מסמכים שונים המאפשרים לכם את רישום המקרקעין על שמכם עלול לגרום לכם נזק גדול. אם נקלעתם לקשיים כלכליים חלילה וברצונכם למכור את הנכס ולפרוע את ההלוואה, תיתקלו בקושי לבצע את המכירה באם טרם נרשם הנכס על שמכם. הדבר עלול להחריף בהדרגה את הפיגור בתשלומים, הסכומים יגדלו בהדרגה (בתוספת הצמדות וריביות פיגורים ועוד) ולבסוף עלול הדבר להביא עליכם את מימוש הנכס על-ידי הבנק (מכירתו בהליכי הוצאה לפועל ובמחיר נמוך). הדבר עלול להותיר אתכם בחובות כבדים לבנק גם לאחר שנמכר הנכס.

היעדר תום לב


הפסיקה קבעה, כי כאשר התנהגות הבנק נגועה בניגוד אינטרסים והיא שמביאה להעדר אפשרות החייב לפרוע חובותיו ולהפעלת הליכי מימוש כנגדו, עשוי הסכם ההלוואה להיות מבוטל בשל העדר תום-הלב מצד הבנק.

כך נקבע גם, באשר להסכם המשכנתא, כי סעיף לפיו הבנק רשאי לשנות את שיעורי הריבית עד גובה הריבית המקסימלית ללא הודעה מוקדמת כאשר "איזה סכום שהוא מהסכומים המובטחים לא ישולם בזמן פרעונו, או כשהממשכנים יפרו אחד מתנאי המשכנתא", מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.

ההתניה היא גורפת וחלה על כל הפרה קלה כחמורה. והעיקר, היא אינה מאפשרת ללקוח שאינו מודע להגדלת שיעור הריבית לעשות להפחתתה, אם על ידי תיקון ההפרה או בדרך אחרת. במקרה שכזה ראה בית-המשפט לנכון לבטל אותו תנאי בהסכם המשכנתא.

באשר להסכם משכנתא אחר, במקרה של הלוואה מחברה פרטית, נקבע על-ידי בית-המשפט כי התשובה לתהייה האם עסקינן בחוזה אחיד מופיעה, שחור על גבי לבן, בתניות חוזה ההלוואה שאת חלקן לא נותר אלא לכנות דרקוניות. באותו מקרה נקבע כי אשכול התניות שבחוזה מגבש את הסכום השערורייתי אותו נדרש לווה לשלם ואותו נדרשה החייבת לפרוע באמצעות מכירת הדירה, מלמד כי הסכום הכולל שהיה מנוי באותם שטרות חוב הוא סכום הגבוה כמעט פי 7 מסכום ההלוואה.

באותו מקרה קבע חוזה ההלוואה שבמשך שנת ההלוואה הראשונה ישלם הלווה למלווה סך נתון ואכן כך עשה. אלא שבשל הפיגור בהעברת הסכומים בחצי השני של שנת ההלוואה הופעלו התניות הנ"ל בחוזה, שבאו בעקבות הדרישה לפירעון מיידי של ההלוואה. כך נוצר מצב שבעוד שבעקבות הפיגור בתשלום תפח החוב, מעבר לקרן ול-60 אלף שקל הריבית ששולמה באותו מקרה, וגדל בעוד כ-200 אלף שקל תוך חצי שנה מיום העמדת ההלוואה לפרעון מידי.

חוזים מקפחים


בית המשפט קבע במקרה זה כי מדובר בחוזה מקפח, שמקדם את האינטרס של המלווה, המגולם ביכולתו לגבות את החוב ולצבור רווח מההלוואה מעבר לראוי. חוסר ההגינות של התנאי המקפח הוא בהגנת היתר שהוא נותן לספק לעומת הלקוח המצוי במצב כוח נחות.

בית-המשפט קבע עוד, כי בעוד שדיני חוזים אחידים מתירים למלווה להגן על אינטרס השבת הלוואתו והבטחתה, אין הם מאפשרים לו לעשות כן באופן בלתי הוגן. במערכת המשפט הישראלית ישנן מגבלות על חופש החוזים, בעיקר מקום בו קיים אי שוויון ביחסי הכוח בין הצדדים, כפי שקיים על פי רוב בחוזים אחידים.

באותו מקרה הומשל הלווה (החייב) לאדם שנכלא בחול טובעני, הוא שוקע ואין לו מושיע. תנאי ההלוואה חוללו מציאות אבסורדית: בכדי להיחלץ מחובו, הלווה, אילו השיב את דמי ההלוואה שברשותו היה נותר חייב ממון שאין ביכולתו להשיב, ויחד עם זאת היה חסר את הממון הנדרש לעסקו, שרק הוא יאפשר לו לממן את יתרת החוב.

לעומת זאת, אילו בחר הלווה שלא להשיב את ההלוואה ולנסות להרוויח בעזרת הכסף שברשותו ממון נוסף על מנת לשלם את חובו, היה מוצא עצמו עומד מול חוב ההולך ותופח בקצב שאין ביכולתו להשיגו. מרגע שחוטא הלווה בהפרת חוזה ההלוואה הוא מוצא עצמו שוקע בחול טובעני כך שכל ניסיון להיחלץ ממצבו מקרב אותו יותר ויותר לטביעה.

חלופות נוספות


לסיכום, לכל מי שלוקח משכנתא כדאי לדעת כי בסופו של דבר התשלומים לבנק לאורך השנים יסתכמו בסכומים הגבוהים בהרבה מערך הנכס שבכוונתכם לרכוש. זיכרו כי המלווה משקלל באותם תשלומים את האינטרס שלו לעשיית רווח ריאלי על אותם כספים, את הסיכון שבאי-עמידתכם בתשלומים (לרבות ביטוח חיים וביטוחים אחרים) ואת ההוצאות הישירות והעקיפות השונות שיש לו בעסקה. לכן מומלץ לשקול תמיד חלופות, ובמקרים מסוימים אפילו מומלץ לשכור דירה במקום למהר ולקנות.

אודות הכותב:
המחבר הינו עו"ד, חבר וועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
www.rnc.co.il