רכישת דירה, דירות להשכרה, נדל"ן Real Estate

רכישת דירה - האם עלינו להחליט כבר עכשיו
נכתב על ידי משה צור [ 15/10/2005 ]
[ נצפה 280 פעמים ]

רובנו רוצים בוודאי לדעת היכן תתבצע הבניה בעתיד, רוכשי דירות,יזמים וקבלנים ואף תושבים מן השורה המעוניינים לדעת מה עתיד לחסום להם את הנוף וכווני האוויר, היכן אזורי הביקוש העתידיים ועוד.

בישראל נותרו כ 1.5 מיליון דונם עתודות קרקע זמינות לבניה. אתרי הבניה העתידיים הם פועל יוצא של עתודות הקרקע, 94% נמצאות בידי המדינה ו 6% בידי גופים פרטיים .
מעבר לעתודות הקרקע המאופיינות כקרקע זמינה לבניה, על פי נתוני מנהל מקרקעי ישראל
כ-17.5 מיליון דונם הן קרקעות שאינן זמינות לבניה כגון : שמורות טבע, גנים ציבוריים, יערות קק"ל ו שטחי אש של צהל.

על עתודות הקרקע הזמינות כ 1.1 מיליון דונם מתוכננים לבנייה כמיליון יחידות דיור בעשור הקרוב.

האתרים ה"חמים" הם כמובן מרכז הארץ, בעיקר תל אביב, רמת השרון, הרצליה ומודיעין.
האתרים הפחות "חמים" הם אזורי הדרום. גם המושבים והקיבוצים מהווים אטרקציה הן לקבלנים והן לרוכשי בתים צמודי קרקע.

מה באזור הצפון ?

צפונית למרכז הארץ מוקדי התעניינות הם חדרה וחיפה, בעיקר במורדות הכרמל. צפונה יותר קיימת התעניינות באזור הקריות.

למרות עתודות הקרקע המוגבלות, מחסור שאמור להשפיע על מחירי הנדל"ן ולמרות הירידה התלולה יחסית בריבית הממוצעת על המשכנתאות, שהגיע לכדי 4.14% בחודש יולי 2005 , קיימות אצלנו תופעות הנוגדות את הכללים הבסיסים של תורת, הכלכלה.
למשל :

" מחסור אמור להעלות מחיר ולהקדים ביקושים", " מחיר יורד מביא לגידול בביקוש ".

במצב הקיים הצפי הוא להרחבת ביקושים לרכישת דיור ונטילת משכנתאות, במיוחד לאור המיתון הממושך בשוק הנדל"ן וריבית המשכנתאות האטרקטיבית.

חשוב לציין כי קיימת אפשרות סבירה, שהריבית על המשכנתאות תתחיל לעלות בקרוב , מגמה שכבר אפשר לחוש את ניצניה. אפשרות שבוודאי צריכה להגביר את הביקוש לרכישת דיור.

מה קורה אצלנו ? מדוע ההשתהות ? האם עקב המיתון הממושך בנדל"ן שכחנו כיצד רוכשים בית ? האם עם ישראל מחכה לזרים שיגבירו את הביקוש לדירות בארץ , מהלך שכבר התחיל ?
האם הדעה הרווחת בציבור כי רכישת דירה בעתיד תהיה כדאית יותר מאשר רכישתה כיום היא מציאותית ??

ימים יגידו !!!



אודות הכותב:
הכותבים הינם מנהלי סניפי בנק לשעבר, מומחים לניהול פיננסי, העוסקים כיום בליווי עסקים SMB , ייעוץ וליווי בתחום נטילת ומחזור משכנתאות ומשמשים כסוכנים פיננסים למספר בתי השקעות מהמובילים בתחומם בארץ, מתן הרצאות בתחום בפני ארגוני עובדים ופורומים אחרים בנושאי, עבודה נכונה עם בנק, המצב שנוצר בעקבות ועדת בכר, הרצאות בחומי כלכלת המשפחה בנושאים הפיננסים ונושאים נוספים.
http://www.m-m.co.il

מדריך קניית דירה מכינוס נכסים או הוצאה לפועל
נכתב על ידי גולן חקק [ 21/11/2005 ]

כללי

בעקבות המיתון המתמשך, עלה במידה ניכרת מספר המקרים של בעלי נכסים הנקלעים לקשיים ובשל כך מגיעים למצב של כינוס נכסים. ההערכות הן כי קרוב ל- 1,500 נכסים הועברו לטיפול כונס נכסים ונגד כ- 16,000 בעלי דירות נוספים הוצאו צווי פינוי מהבית. מצב זה יצר היצע לא מבוטל של נכסים הנמכרים באמצעות כונסי נכסים.


יתרונות רכישת דירה בתהליך כינוס נכסים

1. מחיר אטרקטיבי - על פי מחקר שהתבצע בשלוחת אוניברסיטת דרבי, במכרזים אלו נהנים המתמודדים ממחירים הנמוכים בכ- 20% ממחיר השוק.

2. ביטחון - מכירת הנכס מבוצעת דרך בית המשפט או ההוצאה לפועל ובאישורם, כך שלקונה יש כתובת גם לאחר הרכישה. יתרה מכך, במכרזים אלו הנכס עובר לקונה, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס, והקונה מוגן מטענות צדדים שלישיים בקשר לנכס. על כל פנים, רצוי להסתייע בעורך דין, כדי להיות בטוחים שלא קופחתם בעסקה.

3. תהליך קצר - במרבית המקרים, קניית נכס מכונס נכסים אורכת בין 2-4 חודשים מפרסום המודעה ועד להעברת הבעלות על הנכס.


תהליך קניית דירה

קיימים 5 שלבים במכירת נכס בתהליך כינוס נכסים:

1. פרסום המודעה - מודעות על מכרזים עבור דירות בתהליך כינוס נכסים מפורסמות, הן במדיה הכתובה והן במדיה האלקטרונית. אתר כונס אונליין מרכז את המודעות מכל מקורות המידע הקיימים.

במידה והמודעה מתאימה לפרופיל הנכס, בו אתם מעונינים, עליכם להתקשר לגוף המטפל במכירה על מנת לקבל פרטים משלימים שאינם מופיעים במודעה.

2. ביקור בנכס - כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של כל הרוכשים הפוטנציאלים. פרטים על מועדי הסיור מצוינים במודעה או בתיאום עם כונס הנכסים. בחלק מהמקרים קיים שימוש במתווכים שניתן לתאם עימם מועד לביקור.

3. הגשת ההצעה - במידה ולאחר סיור בנכס החלטתם להתמודד במכרז, עליכם להגיש הצעה שתכלול בדרך כלל:

א. טופס הצעה - טופס שמסופק ע"י עורך המכרז, בו יש למלא את פרטי המציע, גובה ההצעה, וכן לחתום על פרטים נוספים הקשורים לחובות ולזכויות של המציע ועורך המכרז.

ב. שיק בנקאי או ערבות בנקאית - על כל משתתף במכרז להפקיד יחד עם הצעתו שיק בנקאי לפקודת עורך המכרז או מי מטעמו ו/או ערבות בנקאית אוטונומית על סך של 10%- 5% משווי ההצעה. במידה ובסוף הליכי המכירה, חוזר בו הזוכה מהצעתו, רשאי עורך המכרז לחלט את הערבות.

ג. חוזה המכר - החוזה מסופק על ידי עורך המכרז. החוזה בין עורך המכרז ("המוכר") לבין הקונה כולל את כל פרטי ההתקשרות בין הצדדים, כאשר בין השאר יתוארו נסיבות רכישת הנכס, התמורה בגין הנכס, תנאי התשלום, הזכויות והחובות של כל צד לעסקה, המסים אשר ישא בהם כל צד לעסקה ומועדי תחולתם. חוזה זה ייחתם ע"י הצדדים.

ד. התמחרות - ההתמחרות הנה מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס. במקרה בו עורך המכרז מחליט לערוך התמחרות,הוא יפנה טלפונית למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר (על פי שיקול דעתו) ויזמנם להתמחרות במשרדו. בהתמחרות עורך המכרז יערוך פרוטוקול התמחרות בו יפורטו ההצעות עד שיוותר מציע אחד שהציע את הסכום המקסימלי, ואף משתתף אחר לא מוכן להציע יותר. ההמחאה הבנקאית אשר ניתנה לצורך השתתפות כפיקדון, מופקדת בשלב זה בחשבון הנאמנות של עורך המכרז. כל שאר המתמודדים יקבלו בחזרה את הערבות שהפקידו. שלב זה אינו קיים בכל המכרזים, ולכן יש לברר מראש מול עורך המכרז על כוונותיו בנוגע להתמחרות. במידה ומתקיימת התמחרות מומלץ להגיש הצעה הנמוכה מההצעה הטובה ביותר אותה אתם מוכנים להגיש, היות וניתן לשפר את הצעותיכם בהתמחרות בהתאם להצעות המתחרים.

ה. אישור המכירה - הזוכה יחתום לאחר הזכייה על חוזה מכר אשר נוסחו נתקבל בשלב הגשת ההצעה. לאחר מכן יפנה כונס הנכסים, לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, חותם ראש ההוצל"פ על "פסיקתא"- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכל כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג', כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע"פ כל דין. לאחר אישור ראש ההוצאה לפועל של המכירה, החוזה ייחתם ע"י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע"פ הוראות הסכם המכר.


אודות הכותב:
גולן חקק הוא מנכ"ל אתר האינטרנט כונס אונליין. האתר מספק לוחות של דירות למכירה הנמכרים באמצעות כונסי נכסים וכן לוח רכבים הנמכרים באמצעות מכרזים או כינוס נכסים. השימוש באתר אינו כרוך בתשלום.

http://www.konesonline.co.il

אתיקה למתווכי מלדן-ובעתיד כנראה לכלל המתווכים
נכתב על ידי עפר מרגולין [ 09/02/2006 ]

אתיקה למתווכי מלד"ן-‏18/12/04

הקדמה: ההבדל בין חוק-לאתיקה ?

למעשה הם די דומים-! שניהם עוסקים בכללי התנהגות.

יש כללים שקיימים גם באתיקה וגם בחוק-(למשל איסור על גניבה)

אבל: ישנן התנהגויות שאומנם לפי החוק הן מותרות,

אבל הן בניגוד - לכללי ה"אתיקה".

החוק קובע מה מותר ומה אסור,ואילו האתיקה קובעת - מה ראוי ומה לא ראוי !

אתיקה מקצועית פירושה ראשית לכל, הדרישה להיות מקצועי.

המקצועיות מכפיפה את בעל המקצוע לכללים מסויימים.

והעיסוק באתיקה הוא עיסוק באידיאל המעשי של האירגון או המקצוע,המפרט:

"איך מין הראוי להתנהג". הדרישות שהאתיקה המקצועית מציבות הן ישימות.

כבוד המקצוע-וכנגדו-פעולה לא מקצועית הפוגעת בדימוי המקצוע בעיני הבריות.



כללי ארגון המתווכים הארצי מלד"ן (אתיקה מקצועית)

זה המקום לציין שהאתיקה המקצועית מחייבת את חברי מלד"ן

ומתווכים/ות שהסכימו לקבל עליהם אותה.

כרגע היא אינה חובה – אבל בקרוב כנראה שתהיה



ראשי פרקים


הגדרות ופרשנות
1.1 מתווך במקרקעין

1.2 מלד"ן

1.3 הנהלת מלד"ן

1.4 חוק המתווכים

1.5 משרד תיווך

1.6 תעודת מתווך

1.7 תעודה מטעם מלד"ן

1.8 אתר מלד"ן

1.9 רשם המתווכים



הנחיות כלליות למתווכים
2.1 ייצוג הלקוח

2.2 קבלת הלקוח

2.3 דמי תיווך



יחסי גומלין בין האירגון לבין חבריו
3.1 נאמנות לאירגון

3.2 ייצוג האירגון וקבלת תפקיד באירגון

3.3 חילוקי דעות בין החברים והאירגון

3.4 מניעת פרסום בלתי הוגן
3.5 פירסום החברוהשייכותו לאירגון מלד"ן

3.6 מחיובות לאתיקה



יחסי גומלין בין המתווכים הרשומים באירגון מלד"ן
4.1 ניגוד אינטרסים בין חברים

4.2 חילוקי דעות בין חברי מלד"ן

4.3 חובת גילוי נאות

4.4 הבעת דעה וביקורת על עבודת מתווך אחר

4.5 הפרעה למתווך אחר בביצוע העיסקה

4.6 שיתוף פעולה בין מתווכים
4.7 העסקת סוכן שעבד במשרד אחר



יחס המתווך לציבור הלקוחות
5.1 התנהגות בהתאם לחוק

5.2 הגנה על הציבור בפני רמאויות

5.3 גלוי נאות

5.4 פירסום נכס

5.5 שימוש בנכס למטרות בלתי חוקיות

5.6 מחיר הנכס

5.7 הפנייה ליצוג משפטי

5.8 הסכמים וחוזים



1. הגדרות



1.1 מתווך במקרקעין : אדם בעל רישיון בר תוקף של משרד המשפטים.



1.2 מלד"ן : אירגון מקצועי ועמותה - של מתווכי הנדל"ן בישראל.



1.3 הנהלת מלד"ן : הנהלה נבחרת של המתווכים במלד"ן.



1.4 חוק המתווכים : חוקק במטרה לקבוע כללים ולמסד את ענף התיווך



1.5 משרד תיווך: הינו משרד שעיקר עיסוקו תיווך במקרקעין,

(אין בהוראות הללו כדי לאסור על המתווך)-

לייחד חלק מדירתו למשרד,או לפעול ממשרדו גם בעניינים=אחרים.

משרדו של המתווך יהלום את המקצוע,ויהיה נקי ומסודר.



1.6 תעודת מתווך : תעודה המוענקת לו ע"י משרד המשפטים,

כהוכחה להיותו מתווך מורשה+שילם את אגרת המתווכים כחוק.



1.7 תעודה מטעם מלד"ן : תעודה המוענקת ע"י מלד"ן ( אירגון המתווכים לחברי האירגון), ומתירה למתווך להציג את עצמו כחבר באירגון



1.8 אתר מלד"ן : אתר אינטרנט , המשמש זרוע עיקרית לפרסום הנחיות , פסקי דין בנושא תיווך , עיסקאות שבוצעו ע"י מתווכים, פורום למתווכים. רשימת חברי מלד"ן ומידע על האירגון



1.9 רשם המתווכים : גורם שהוסמך ע"י שר המשפטים לבצע

בחינות לקבלת רשיון תיווך, להעניק ולפקח על רשיונות התיווך ותוקפם



2. הנחיות כלליות למתווכים



2.1 ייצוג הלקוח : מתווך ייצג את לקוחו בנאמנות ובמסירות,

תוך שמירה על הגינות, מקצועיות, וכבוד.

מסירת פרטים נכונים על עצמו והמשרד אותו הוא מייצג ,

ועל פרטי העיסקה שאותה הוא מציע ללקוח. כאשר הפרטים נמסרו ע"י הלקוח



2.2 קבלת הלקוח: המתווך יקבל את הלקוח במשרדו.

מתווך רשאי לפגוש את הלקוח במקום מפגש אחר זולת משרדו,

כמו ליד הנכס ,או במקום אחר,בתנאים ההולמים את כבוד המקצוע. תחת אילוצי המקום!.



2.3 דמי התיווך : יקבעו ויחתמו מראש לפני תחילת תהליך התיווך,

אין מניעה כי שכר הטירחה יחושב כאחוז מנושא העניין.

לא ירכוש לו המתווך טובת הנאה חומרית,פרט לשכר טירחתו,

בעניין שהוא משמש בו נאמן.





3 . יחסי הגומלין בין האירגון לבין חבריו:



3.1 נאמנות לאירגון : חבר באירגון מתחייב להיות נאמן

לאירגון ולמוסדותיו. החבר משתייך לאירגון מיתוך הכרה

שידרש לקדם את האינטרסים של האירגון,

ובזה גם את האינטרסים של עסקו הוא,

ויהיה מוכן להחליף עם יתר חברי האירגון את נסיונו המקצועי



3.2 ייצוג האירגון וקבלת תפקיד באירגון : חבר האירגון יסכים

ליצג את האירגון (במידה ויתבקש) ו/או/לקבל תפקיד בהנהלה/אחר



3.3 החבר ינהל את עסקיו בדרכים שימנעו ניגודים עם יתר חברי האירגון



3.4 חילוקי דעות בין החברים והאירגון:חילוקי דעות בין חבר

או חברים מצד אחד, ובין האירגון ומוסדותיו מצד שני,

יוכרעו ע"י: מוסד הבוררות בהתאם לתקנות האירגון.

(בתקנון מלד"ן יש מוסד לבוררות עם רשימת בוררים).

השופטים והבוררים לצורך עניין זה יהיו חברים בעלי ניסיון

של לפחות 10 שנים בענף או מתווכים שעברו קורס גישור,

ונבחרו ע"י ציבור חברי מלד"ן. ויחול חוק הבוררות לעניין זה .



3.5 מניעת פרסום בלתי הוגן:האירגון רשאי לפעול נגד פרסומת

בלתי הוגנת והחבר חייב לציית להוראותיו של הארגון בנידון זה.



3.6 פירסום החבר על השייכותו לאירגון מלד"ן : חבר באירגון מלד"ן יציין

בדפי המשרד,כרטיסי הביקור,שלט המשרד,ופרסומיו בתקשורת,

את חברותו באירגון מלד"ן , (ואם ניתן להוסיף לנ"ל גם את סמל מלד"ן)



3.7 מחיובות האתיקה : תקנון האתיקה המקצועית הזה מחייב את חברי
אירגון מלד"ן, ואת המתווכים שהסכימו לקבל את האמנה הזו,
שום הוראות אחרות מטעם לקוחות או קונים,אינן משחררות

את החבר מאחריותו,מחובותיו, ומהתחייבויות תקנון זה.



4. יחסי גומלין בין המתווכים הרשומים באירגון מלד"ן



4.1 ניגוד אינטרסים בין חברים : חברי האירגון ינהלו את עסקיהם

בדרכים ובאופנים שימנעו ניגודי אינטרסים עם שאר חברי האירגון,



4.2 חילוקי דעות בין חברי מלד"ן :חילוקי דעות בין החברים במלד"ן יובאו

בפני מוסד הבוררות של האירגון,

מתווך יהיה רשאי לצרף אליו מתווך נוסף שיעזור לו

בהופעה בפני מוסד הבוררות



4.3 חובת גילוי נאות : חבר שיואשם בהפרת כללי האתיקה המקצועית,

חייב לגלות את כל העובדות הנוגעות לעניינו במשפט החברים של האירגון.

ולאפשר לשופטי משפט החברים חקירה,דיון והכרעה כדבעי.



4.4 הבעת דעה וביקורת על עבודת מתווך אחר : חבר האירגון לא ימתח ביקורת פומבית

ולא יביע דעה על חברו למקצוע ועל עסקותיו,

אלא אם התבקש לעשות כן ע"י לקוחו .

במקרה זה ייתן את דעתו באופן אובייקטיבי ומקצועי.





4.5 הפרעה למתווך אחר בביצוע העיסקה:אל יחפש חבר ידיעות

על עיסקה של חבר מתווך אחר, על מנת לבצע בעצמו את העיסקה

או על מנת לשדל את הלקוח לנכס אחר.

המתווך המתערב ללא רשות והעובר על כלל האתיקה הנ"ל , לא יהיה זכאי אישית לדמי תיווך, והמתווך המקורי יכנס בנעליו)המחאת זכויות) של המתווך המתערב(מבחינת גורם יעיל ומבחינת דמי תיווך גם מהצד השני...למשל קונה שעבר למתווך אחר,המתווך המקורי יהיה זכאי לדמי התיווך מהמוכר



4.6 שיתוף פעולה בין מתווכים: שיתוף הפעולה בין המתווכים בעיסקה מסוימת,

יאושר בין המתווכים לפני ביצוע תהליך התיווך.

חבר המקבל נכס מחבר אחר,מחויב לשתף את חברו בדמי התיווך,

גם במקרה שהוא מקבל את ההצעה אח"כ ממקורות אחרים

כגון בעל הנכס או מקור ראשון אחר.

הצעה כזאת של נכס מאת מתווך אחר לחבר,לא תועבר למתווך שלישי

בלי קבלת הסכמתו של המתווך המציע.

(מומלץ לחברי האירגון לערוך ביניהם הסכם שיתוף פעולה בכתב).

משא ומתן ביחס לנכס שנמסר באופן בלעדי לחבר אחר,יתנהל

יחד עם המתווך שקיבל את הנכס בבלעדיות ולא עם בעל הנכס.

חלוקת דמי העמלה בין המתווכים בעיסקה שבוצעה בשיתוף,

תבוצע בהתאם למוסכם ביניהם בשלב ההחלטה על שיתוף הפעולה.

אם מתווך קיבל נכס לתיווך והוא מוסר את הנכס הלאה למתווך אחר,

תהיה המסירה בין המתווכים עניין פנימי ביניהם.



4.7 העסקת סוכן שעבד במשרד אחר : חבר בארגון לא יקבל לעבודה

סוכן שעבד אצל חבר אחר,ללא הסכמה בכתב של החבר

אצלו עבד הסוכן. עם הגבלה בזמן=חצי/עד/שנה מיום העזיבה !.





5. יחס המתווך לציבור הלקוחות



5.1 התנהגות בהתאם לחוק : כל חבר ינהג כלפי לקוחותיו והציבור

בהתאם לחוק המתווכים ,ובכפוף לאתיקה .



5.2 הגנה על הציבור בפני רמאויות : כל חבר חייב להגן על הציבור

מפני רמאות,סילוף ותחבולות בלתי הגונות בקשר לעיסקות נדל"ן.



5.3 גלוי נאות : הנכס שנמסר לחבר יוצע על ידו בלי סילוף או תיאור מטעה

בשעת כריתת ההסכם ביחס לתנאי העיסקה,יתן החבר לצדדים

אינפורמציה מלאה על דמי העמילות ויתר ההוצאות שיחולו על כל צד.

וכן יסכם המתווך את שכר טירחתו מכל צד מהצדדים לעיסקה,

ללא העברת המידע מהמתווך (שמירת חיסיון לקוח מתווך)



5.4 פירסום נכס : חבר לא יפרסם שלט על נכס כלשהו,ללא הסכמת בעליו



5.5 שימוש בנכס למטרות בלתי חוקיות : חבר שיקבל נכס לרשותו,

לא יאפשר שימוש בנכס למטרות בלתי חוקיות ,ובלתי מוסריות.



5.6 מחיר הנכס : חבר לא יציע נכס במחיר נמוך ממחיר שבעל הנכס

הסכים לקבל.



5.7 הפנייה ליצוג משפטי : חבר יפנה את הלקוח לעו"ד במידה ולדעתו

האינטרס של הלקוח דורש זאת.



5.8 הסכמים וחוזים : כל ההסכמים והחוזים שהחבר צד להם,יעשו בכתב,

בנוסח המלא ובדייקנות.וכל פרטי החבר יהיו אמיתיים ונכונים.



5.9 הצגת תעודת מתווך: חבר חייב להציג בפני הלקוח את תעודת המתווך

שהונפקה לו ע"י רשם המתווכים. ובתוקף בתאריך הרלוונטי

אודות הכותב:
עפר מרגולין-תיווך עופר ! מול הסנטר
20+שנה מתווך ו50+שנה תל אביבי רגוע
פנוי+שמח לטיולים-ים-שמש-מוזיקה-אקשן
אקטואליה והכרויות מעניינות וחדשות.




הסבר לנושא דמי מפתח
נכתב על ידי עפר מרגולין [ 28/10/2005 ]

דמי מפתח - הערות והארות
מאת: עופר מרגולין
בעל משרד תווך נכסי דלא ניידי בתל-אביב
אתר אינטרנט: עבור לאתר
פורסם באתר:
דמי מפתח - מספר הערות והארות בנושא

להבדיל מרישום בטאבו, ומבעלות על הנכס (דירה/חנות/עסק/משרד)המתגוררים בדמי מפתח רוכשים זכויות מסוימות על הרכוש, ולא את הבעלות בפועל.
בזכויות על הדירה בדמי מפתח ניתנות לקונה הזכויות מהדייר המוגן שהיה לפניו בדירה או מבעל הדירה. הן ניתנות לכל החיים, ובמקרים מסוימים אף מועברות הלאה.

במקרה של פטירת הדייר המוגן יועברו הזכויות בנכס לבני משפחתו הקרובים אם הם גרו אתו, בתקופה מסוימת עד לפטירתו, בנו/בתו או בן/בת זוגו. החוק גם מתייחס לקרובים אחרים. לעיתים מגדירים זאת כטענת הציבור. הקרובים לבעל הזכויות צריכים לגור בדירה לפחות בחצי השנה שקדמו לפטירתו של הדייר.

הזכויות הנ"ל בדירה מוגדרות כזכויות מוגנות בנכס. לדייר מוגן/דייר בדמי מפתח מותר לגור בנכס כל ימי חייו ולהשתמש בדירה הנ"ל למטרת מגורים בלבד שלו ושל משפחתו ואף אחד לא יכול להוציאו מהנכס. בתקופה זאת הדירה היא שלו לכל חייו אך אסור לו להשכירה לאחרים. אסור לעשות בה עסק, אסור להעביר את הזכויות לאחר ללא הסכמת הבעלים, - אפרט בהמשך עניין התצהיר וכו.

לא יגורו בדירה אלא בעל הזכויות ובני משפחתו, והם ייהנו מזכויות הדומות לזכויות אלו שקנו בטאבו דירה וגרים בה, אבל: אסור להם למשל לבצע שינויים בדירה ללא אישור הבעלים. הכוונה לשינויים כמו: סגירת מרפסות/הריסת קירות/בניית קירות וחדרים. שינויים כמו צביעה/מיזוג/תריסים/חלונות/חרסינות וכו' מותרים וזאת במידה ונעשים שיפוצים לבניין כמו רמונט/אינסטלציה/חשמל/שיפוץ חיצוני/וכו'. חובת ההשתתפות בהוצאות הנ"ל על הדייר המוגן, גם אם אין הוצאות הנ"ל קשורות בדירתו ישירות. למשל זיפות גג למרות שהוא גר בקומת קרקע. מחובתו של בעל הנכס דירה להשתתף גם הוא בהוצאת הנ"ל אפילו שכלל אינו גר בנכס. לעיתים קרובות בעלי בתים מתנערים מחובה זו על מנת לאלץ את הדייר לתחזק לבדו את הנכס ולטפל בבעיות הקשורות בבלאי, ובאחזקה שלו ולעיתים השיקול הוא שבמקרים כאלו
יאלץ הדייר לעזוב בסוף את הנכס.

המערכת המשפטית ולעיתים גם העירייה ומחלקת השימור אינם יכולים לכפות על בעלי הבתים לבצע את השימור והשיפוץ הנחוץ על חשבונם. זה נסחב שנים ויוצר מצב של בניינים מוזנחים במשך שנים, שהעלות לשיפוצם ובפרט כשהעירייה מכריזה עליהם כבניינים לשימור, והשיפוץ צריך להיות בהתאם לבנייה המקורית של הבניין לפני עשרות שנים שהמשמעות היא: פריטים שכבר אינם בשוק כגון חלונות/מעקות/תבליטים/סורגים/מרפסות עגולות שקשה לבנותן/מעקות מיוחדים/חלקים שלמים שנעקרו או שנפלו/שונו/מחייבים בשחזור.

מחירה של דירה בדמי מפתח (כלומר של זכויות בדמ"פ בדירה) זולים יחסית והם כחצי מהמחיר של דירה זהה בטאבו. גם האחזקה של דירה כזאת היא די נמוכה יחסית. בהמשך אסביר.
דוגמאות: דירת חדר שעולה כ100000-$, מחירה בדמ"פ כחצי = 50000$. דירת 2 חדרים שעולה כ-170000$, מחירה בדמ"פ כחצי = 85000$ וכו - רבים בת"א ובערים גדולות אחרות עדיין מחפשים עסקאות של לגור בדמ"פ בגלל הנימוק הכלכלי.
זה מתאים למשל לזוג שהתגרש ומחלק את הרכוש - ואז האישה + הילדים שמוכרת עם בעלה דירת 4 חדרים ומקבלת את חציה בדירה ס"ך של כ - 130000$ - 150000$ יכולה לקנות דירת חדר וחצי -
2 קטנים בעיר מה שלא מתאים לה ולילדים שרגילים לגור ב - 4 חדרים או לגור בשכ"ח באזור בו הילדים לומדים, ובו גרה עד עכשיו, משהו כמו 700$ - 900$ שלא חוזרים אלא משולמים ומכלים חסכונותיה, או לקנות בדמ"פ דירה זהה ושמאפשרת לה מגורים כל חייה ואח"כ עוברת לילדיה ומבטיחה את עתידם. רבים הם הזוגות הצעירים/גרושים/ת + ילד/בודדים/זקנים/ות שתקציבם וחסכונותיהם מאפשרים להם לקנות דירה בעיר בדמ"פ בלבד. רבים אחרים מעדיפים לקנות דירה מרווחת בדמ"פ ולא דירה קטנה בטאבו. במקום דירת חדר הם יכולים לקנות 2 חדרים בדמ"פ, ובאותו המחיר, מה עוד שהדירות בדמ"פ הן לרוב דירות שנבנו מזמן - והחדרים והשטח הרבה יותר גדולים. יש מרפסות, ותקרות גבוהות. מטבח נפרד, והשטח גדול הרבה יותר מדירות שבונים בשנים האחרונות. יש ביקוש לדירות כאלה בפרט באזורים טובים של מרכז/לב/וצפון ת"א או כל עיר אחרת.

בהתאם לחוק יש עדיפות לבעל הדירה לקנות אותה לפני כל אדם אחר שחפץ כלומר את הזכויות התפוסות בדירה.
- הגיע אדם זר/לקוח שמצאה חן בעיניו הדירה. וסיכם עם בעל הזכויות - הדייר המוגן שרוצה למכור/לעזוב אז השלב הבא הוא לשלוח מכתב רשום לבעל הבית ובו סיכום העסקה: כלומר תצהיר שהדייר מעוניין למכור בכך וכך את זכויותיו, ואז בעל בית בעדיפות ראשונה ויכול להודיע שהוא עצמו מוכן במחיר הנ"ל לקנות את הזכויות מהדייר וזאת זכות אלמנטרית שלו שקודמת לכל לדייר אחר.
כמו כן הוא יכול לטעון שיש לו הסתייגויות מהמכירה הזאת של הדייר המוגן לאחר. בגלל סיבות כגון: הדייר החדש לא נראה לו, יש לו עבר פלילי או היה מאושפז, או שיקולים אחרים. בעל הבית יכול מאד להקשות על העסקה הנ"ל בין דייר מוגן שרוצה לעזוב ולמכור לאחר את זכויותיו.
השיקולים של בעלי הבתים לעשות בעיות ולהקשות על הדייר שרוצה למכור הם פשוטים. בסוף יגיע מצב שהדייר שרוצה לעזוב, ימכור לבעל הבית בזול! ובפחות מהשווי האמיתי בגלל הטרטור, ובעל הבית ישחרר את הדירה בזול! אח"כ או שימכור אותה בטאבו, או שיכניס דייר מוגן חדש בדמ"פ מלאים! ויצא שבכל מקרה ירוויח מכך אלפי עד עשרות אלפי דולרים כשהחוק לצידו. כמו כן חלק גדול מהמוכרים הנ"ל הם זקנים/ות שעוברים לבתי אבות או לבניהם/בנותיהם
או שאינם יכולים יותר לעלות לקומות גבוהות ברגל.. ובכא"פ הם לחוצים ואין להם למי להשאיר את הזכויות - הילדים פרשו מזמן לדירות משלהם עם משפחותיהם והם במצב שברירי ובעל הבית מנצל זאת.

לפי החוק במידה ונמכרו הזכויות בדירה בדמ"פ מתחלק הכסף שהתקבל בין בעל הבית/לדייר המוגן שמכר זכויותיו/לפי היחס הבא:
אם הדייר גר בדירה מעל 5 שנים: בעל הבית יקבל 40% מהכסף, והדייר 60%
אם הדייר גר פחות מ5- שנים יקבל 2/3 מהכסף, ובעל הבית 1/3 מהכסף גם אם הדייר שעוזב שיפץ את הדירה על חשבונו, ולפי החוק העלות של זה מופרדת מחשבון המכירה. וזה כסף שמגיע לו בלבד, בדרך כלל זה מופיע כחלק ממחיר הכולל של הזכויות והמכירה, ובעל הדירה נוגס גם בו 30%-40%.

בבית המשפט יש שופט מיוחד שדן בבעיות הנוגעות לעסקאות בדמ"פ, וכן ישנם עו"ד שמתמחים בנושא. הבעיות רבות והפתרונות קשים. בדרך כלל כשמתחיל בעל הנכס לגלות עניין בעסקה השופט מנסה לשכנע את הדייר לקבל את הצעתו הכספית הנמוכה יחסית או להתפשר על מחיר ביניים.

אחזקה - דייר מוגן או דייר ששילם בזמנו דמי מפתח, או שטוען ששילם: נמצא על פי חוזה מוגן בנכס ובחוזה הוא אמור לשלם דמי שכירות לבעלים אבל דמי השכירות הנ"ל בדירות נעים בין כמה עשרות לכמה מאות שקלים בחודש סמליים ויוצרים אצל בעלי הנכס תסכולים מתמשכים.
לעומת זאת מחויב בעל הנכס לבצע שיפוצים ושינויים שנדרשים בתחזוקת הנכס, או להשתתף בעלות בהם למרות שאינו גר, משתמש, או מקלקל ואלו סכומים לעיתים גדולים ואם הדירה היתה בטאבו של הדייר הוא היה נושא בהם לבדו ללא השתתפות ועזרה מהבעלים.
לעיתים כשמתחלפים הדיירים מנצל בעל הנכס את כוחו ומסכים לתנאי תצהיר המכירה אבל מעלה משמעותית את דמי השכירות המוגנים ששילם הדייר הקודם. הדבר דומה בעסקים מוגנים - אבל שם בשנים האחרונות הוצאו תחומי עסקים רבים מהגנת השכירות הנמוכה והמוגנת, וכיום קפצו מחירי השכירות שהם משלמים לבעלי הנכס במאות אחוזים: מקצועות חופשיים כמו עו"ד/משרדי נסיעות/רו"ח והרבה מאד אחרי ששילמו פעם שכירות נמוכה והיום משלמים כמעט כאילו לא היו דיירים מוגנים אלא שוכרים. מצד שני לפנותם אי אפשר, אבל החוקים בשנים האחרונות מכוונים לכך שעסקים ישלמו שכירות תואמת המציאות ולא יהנו מהחוקים הישנים שאינם מאפשרים לבעלי הרכוש להתפרנס ממנו.

לסיכום: בבניינים רבים וישנים בת"א, גרים דיירים וותיקים לעיתים מיום שנבנה הבניין, רובם מבוגרים לרוב וגרים כדיירים מוגנים/תפוסים בדירה. לבעלי הבניינים הנ"ל יש במרבית המקרים אינטרס ברור לפנות דירות בזול או לחכות שאלו שגרים בהן ימותו, או יתעייפו ויעזבו.
מצד שני לדיירים הנ"ל יש כמובן אינטרס אחר וכאן מופיע גם גורם מכירת או קניית בניין שכזה ויש בו דיירים מוגנים. כאן נכנס העניין בחשבון בצורה משמעותית בהגבלה על מה שניתן לפתח - הצמדות של רכוש משותף, בנייה חדשה, שיפוץ הקיים, פינוי ומכירה, וכו בהערכת שווי הנכס שנמכר או נקנה, ובהערכת הפוטנציאל הטמון בדירות המוגנות. במקרים רבים היחסים בין בעלי הבנין לדיירים גם הם מרכיב משמעותי בעיסקה.

באדיבות "תווך עופר" – עופר מרגולין

http://www.ofermargolin.co.il