משכנתא בריבית קבועה Fixed-Rate vs Adjustable-Rate Mortgage

Fixed-Rate vs. Adjustable-Rate

משכנתא - מדריך עדכני למשתמש
מאת: שלומי גולובינסקי, הארץ


המשכנתאות נמצאות בשפל היסטורי, שספק אם יימשך עוד לאורך זמן
. גם התחרות בין הבנקים למשכנתאות שוברת
שיאים. במה לבחור?


:
ריבית קבועה »
ריביות משתנות »

מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות, ענת קינן, נתנה לפני שבוע טיפ צרכני לא שגרתי. יש לכם 25 אלף דולר פנויים, היא שאלה, למה שלא תקנו בהם דירה? כל שנדרש לרכישת דירה במחיר של עד 150 אלף דולר הוא הון עצמי מינימלי של כ-25 אלף דולר, כשאת היתרה ישמח להשלים לכם בנק המשכנתאות. איך תממנו את תשלומי החוב? פשוט מאוד: באמצעות השכרתה.

ובאמת למה לא. מחירי הדירות (במרבית המקומות) נוחים בהחלט אחרי שירדו ב-30%-10% בשנים האחרונות (תלוי במיקום). המצב הכלכלי במשק, שנמצא במגמת שיפור, ומספר התחלות הבנייה הנמוך יחסית יכולים אולי לנבא עליית מחירים. מכיוון שמדובר בעסקה המתבצעת במינוף גבוה (הון עצמי של פחות מ-20%), הרי שגם תשואה של 3% בשנה על השכרת הדירה קופצת ל-15%-12%. בהחלט לא רע.

אבל נראה כי הסיבה העיקרית להמלצה של קינן נעוצה בריביות על המשכנתאות הנמצאות כיום בשפל היסטורי, שספק אם יימשך עוד זמן רב. גם התחרות בין הבנקים למשכנתאות שוברת שיאים, והם מציעים לצרכנים הלוואות בריביות נוחות במיוחד.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המשבר בענף הדירות למגורים נמשך, אבל הטרנד החם ביותר בשוק המשכנתאות הוא המיחזורים, כלומר בעלי משכנתאות ותיקות שמנצלים את תנאי השוק בכדי למחזר את ההלוואה שנטלו בריביות יותר נוחות.

בבנקים למשכנתאות, הנשלטים בידי הבנקים המסחריים, מנסים לנצל את המצב הזה כדי לגרום לכם לא רק למחזר את המשכנתא אצלם, אלא גם לגרום לכם להעביר את חשבון העו"ש, המניב הכנסות גבוהות בהרבה.

וכך יצא באחרונה הבנק הממוזג מזרחי-טפחות במבצע בשם WIN-WIN המיועד לבעלי משכנתאות בטפחות שיעבירו למזרחי את חשבון העו"ש. בבנק דיסקונט למשכנתאות, למשל, מציעים הנחה של 0.15% בריבית המשכנתא למי שיעביר את חשבון העו"ש לדיסקונט (או למי שיש כבר חשבון בבנק).

לפניכם סקירה של כמה ממסלולי המשכנתאות והיתרונות והחסרונות הגלומים בכל אחד מהם.


ריבית קבועה


יתרון: מאפשרת לקבע את הריבית למשך כל חיי ההלוואה. על רקע ריביות השפל, נחשבת כיום למסלול אטרקטיווי שכן הוא מגן על הלווה מפני עליית ריבית בעתיד.

חיסרון: הריביות הקבועות בבנקים גבוהות כיום במידה ניכרת מהריביות המשתנות, מה שמייקר את ההלוואה.

טיפ: באופן כללי, נטילת משכנתא לזמן קצר, נניח 5 שנים, במקום 15 או 20 שנה כמקובל, עשויה להוזיל את עלות החוב, מכיוון שאז יצטברו פחות תשלומי ריבית והצמדה. באחרונה מציעים הבנקים ריביות נמוכות במיוחד להלוואות קצרות טווח. באחד הבנקים הגיעה הריבית ל-3% לתקופה של 5 שנים. עם זאת, ישנה טענה שמכיוון שהבנקים למשכנתאות אינם יכולים להרוויח על הלוואה בריבית של 3%, הרי שהיא תינתן רק כחלק משילוב של הלוואות, חלקן לטווח קצר וחלקן לטווח ארוך יותר. הריביות על המשכנתאות לטווח של 15 ו-20 שנה נעות סביב 4.5%-4% בתוספת הצמדה למדד.


ריביות משתנות


יתרון: נכון להיום, מדובר בריביות הזולות בשוק. בנק טפחות, למשל, יצא באחרונה במבצע במסגרתו העניק ריבית של 2.96% לשנה בשנה הראשונה.

חיסרון: ריבית משתנה, כשמה כן היא. בתום כל שנה היא משתנה. ומה שנכון להיום, לא בהכרח נכון גם לעוד שנה. אם היום יציעו לכם ריבית משתנה של 3% או ריבית קבועה של 4.2%, החשבון הפשוט מראה בבירור עדיפות למסלול המשתנה. אבל ייתכן כי בעוד שנה יתייקרו מחירי הריביות המשתנות, ומי שירצה לקבע את הריבית שלו לטווח ארוך ייאלץ לשלם כבר ריבית של 5% לשנה, ואולי אף יותר. הסיכון, אם כן, גדול.

טיפ: כל בנק ובנק מציע כיום ריבית משתנה בגובה אחר. זה נובע מכמה סיבות ובהן עלות הגיוס של הכסף, אבל חשוב לשים לב ל'עוגן', כלומר למדד אליו צמודה הריבית המשתנה. בבנק טפחות, למשל, העוגן הוא עלות גיוס הכסף, אבל בבנק לאומי למשכנתאות העוגן לריביות המשתנות הוא הריביות הממוצעות של הבנקים למשכנתאות. כיום, ה'עוגן' של טפחות עדיף, אבל לא בטוח שכך זה יהיה גם בעתיד.

המצב הזה מוביל למשל לכך שבעוד שהריבית המשתנה של טפחות היא 2.96%, בלאומי יציעו לכם ריביות של 4.07%. מעבר ל'עוגן' חשוב לשים לב גם למרווח ממנו, שכן מי שיבחר במבצע של טפחות ייאלץ לשלם בעתיד פרמיה (לא נמוכה) של 0.6% על העוגן, ומי שירצה לקבע את הריבית (כלומר, לעבור למסלול של ריבית קבועה מריבית משתנה) ישלם כבר פרמיה של 0.75%. משכנתא היא עסק לטווח ארוך, ולכן לא מומלץ להתפתות למבצעים קורצים בשנה הראשונה, כי את המחיר יגבו מכם בהמשך




אגוד: משכנתא ייחודית בריבית קבועה ללא הצמדה

הבנק מציע משכנתא ללא הצמדה למדד, בריבית של 7%. המסלול מאפשר ללקוחות החזר חודשי קבוע וידוע מראש לאורך כל חיי ההלוואה, ללא תלות בשיעור האינפלציה או ריבית הפריים
תמר ברזילי

בנק אגוד מציע מוצר ייחודי: משכנתא לא צמודה בריבית קבועה לתקופה של 20 שנה בהחזר חודשי קבוע לאורך כל 240 חודשי ההלוואה. המוצר מוצע עד סוף מאי.

החדשנות בהלוואה מתבטאת בעובדה שבדרך כלל המשכנתאות המוצעות בבנקים בריבית קבועה הן צמודות למדד, ואלה שאינן צמודות, מוצעות לטווחים קצרים
יותר.

בבנק מסבירים כי ההלוואה מתאימה ללקוחות הזקוקים למימון לטווח ארוך של עד 20 שנה, המעוניינים להגן על עצמם מפני סיכוני העתיד ומעדיפים תשלום קבוע וידוע מראש. לדוגמה, עבור הלוואה בסכום של 258 אלף שקל, ההחזר החודשי הקבוע של ההלוואה יסתכם בסכום של 1,999 שקל. המחיר הזה מגלם ריבית שנתית קבועה בשיעור של 7%. על-פי תחזית אינפלציה שנתית של 1%-3%, מדובר בריבית ריאלית בשיעור שנתי של כ-4%-6% - תלוי בגובה האינפלציה באותה שנה.

מדובר על ריבית נוחה יחסית, במיוחד בהתחשב בעובדה ששיעורה ידוע מראש ולא משתנה, מה שמבטיח שקט נפשי לנוטלי ההלוואה.

חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד, מסביר: "לראשונה בארץ, הלקוח מתנתק מבסיס ההצמדה למדד, לדולר או לפריים, אינו מושפע מחששות מפני עליות אינפלציה, ריבית או שערי חליפין על פני 20 שנה".

לדבריו, המסלול שמציע בנק אגוד משתלב עם מגמות ארוכות טווח במשק הישראלי, של ניתוק מנגנוני ההצמדה, כפי שמקובל בעולם המערבי